Ознакомление с этой статьей позволит вам получить основную информацию, в том числе о порядке получения разрешения и о том, как долго эта процедура длится на практике. Кроме того, какие документы облегчают получение рассматриваемого разрешения и требуются при подаче заявления на получение разрешения на покупку недвижимости иностранцем.
В соответствии с законом от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами приобретение недвижимости иностранцем в Польше требует разрешения компетентного министра.
Стоит в первых словах отметить, что процедура получения разрешения Министра внутренних дел и администрации на приобретение недвижимости иностранцами распространяется и на ситуацию - приобретение акций иностранцами, а также приобретение иностранцами долей.
ЗАЧЕМ НУЖНО РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАНЦЕМ?
Министр внутренних дел и администрации выдает разрешение, когда покупка недвижимости не представляет угрозы обороне или общественному порядку, а иностранец демонстрирует свои связи с Польшей, эти отношения могут характеризоваться разной степенью интенсивности.
Чаще всего вышеперечисленные предпосылки проявляются в большей или меньшей степени - польскими корнями, предками и в общем происхождением или браком с гражданином Польши. На практике связи с Польшей также демонстрируются констатацией факта ведения предпринимательской деятельности в Польше, наличием вида на жительство или долгосрочного резидента или разрешения на временное проживание (за некоторыми строго определенными исключениями).
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ СТОИТ ПРЕДОСТАВИТЬ ПРИ ПОДАЧЕ ЗАЯВЛЕНИЯ НА ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ?
Базовым документом является заявление, которое инициирует всю процедуру, а именно – заявление на получение разрешения на приобретение недвижимости иностранцем. В заявлении должны быть указаны сведения о заявителе, такие как его гражданство, имя и фамилия, адрес. Другим элементом является предоставление подробных данных о приобретаемом имуществе, включая юридический титул, точный адрес имущества, не менее важным является подробное описание имущества, т. е. точное местоположение с указанием номера участка или участков, с указанием площади недвижимости и номера земельно-ипотечной книги.
Далее следует указать данные о продавце недвижимости, указать организационно-правовую форму, способ покупки, на основании которого иностранец должен приобрести недвижимость (имеется в виду то, будет ли приобретение происходить по договору продажи, дарственной, наследования на основании завещания и др.).
Также важно в заявке кратко указать цель, для которой приобретается недвижимость, а также указать факт наличия средств на покупку недвижимости.
К заявлению необходимо приложить ряд документов, касающихся имущества, в частности:
- копию или ксерокопию документа, удостоверяющего личность заявителя - в случае физических лиц,
- выписку из соответствующего реестра или учета - в случае юридических лиц,
- копию земельно-ипотечной книги,
- выписку из земельно-строительного реестра вместе с планом из кадастровой карты,
- справку о назначении недвижимости в местном плане пространственного развития,
- заявление продавца о желании продать недвижимость иностранцу, возможно предварительное соглашение,
- справку из компетентной налоговой инспекции об отсутствии у Заявителя задолженности по причитающимся платежам в бюджет,
- справку из соответствующего отделения Управления социального страхования об отсутствии у Заявителя задолженности по взносам в Фонд социального страхования,
- справку из банка, в котором ведется основной текущий счет Заявителя или его акционера, с указанием суммы имеющихся финансовых ресурсов, его кредитоспособности и платежеспособности, чтобы продемонстрировать возможность финансирования запланированных инвестиций в недвижимость,
- любые имеющиеся у иностранцадокументы, свидетельствующие о его отношениях с Польшей.
Важно!!! Вышеупомянутые документы должны быть предоставлены вместе с заявлением в оригинале или в виде заверенных копий оригиналов нотариусом или адвокатом, представляющим иностранца в деле получения разрешения. В случае, если заявка касается более 15 земельных участков, дополнительно должен быть представлен список приобретаемой недвижимости. Документы на иностранном языке должны быть предоставлены вместе с переводом, выполненным присяжным переводчиком.
ИСКЛЮЧЕНИЯ - Т. Е. КОГДА НЕ НУЖНО ПОЛУЧАТЬ РАЗРЕШЕНИЕ?
Стоит отметить, что положения, регулирующие порядок получения разрешения на приобретение недвижимости иностранцем в Польше, содержат определенные «исключения», т. е. указывают на ситуацию, когда такое разрешение получать необязательно.
Освобождения от обязанности получения разрешения на приобретение недвижимости указаны в ст. 8 абз. 1 рассматриваемого закона.
Получение разрешения иностранцем не требуется для:
- приобретения отдельного жилого помещения согласно Закону от 24 июня 1994 г. о собственности на жилые помещения (на практике это исключение чаще всего подразумевается для квартир в так называемых многоквартирных домах);
- приобретения отдельного пользовательского помещения, предназначенного для гаража, или доли в таком помещении, если это связано с удовлетворением жилищных потребностей покупателя или собственника недвижимого имущества или отдельного жилого помещения;
- приобретения недвижимости иностранцем, проживающим в Республике Польша не менее 5 лет с момента предоставления ему разрешения на постоянное проживание или разрешения на пребывание долгосрочного резидента Европейского Союза;
- приобретения иностранцем, являющимся супругом гражданина Польши и проживающим в Республике Польша не менее 2 лет с момента выдачи разрешения на постоянное проживание или разрешения на пребывание долгосрочного резидента Европейского Союза, недвижимого имущества, которое в результате приобретения, будет составлять установленную законом совместную собственность супругов;
- приобретения недвижимости иностранцем, если на день покупки он имеет право на законное наследство согласно польскому законодательству от продавца недвижимости, и продавец недвижимости является ее владельцем или бессрочным пользователем в течение не менее 5 лет;
Освобождение от обязанности получения разрешения на приобретение недвижимого имущества не применяется, если предметом покупки является недвижимое имущество, расположенное в пограничной зоне, а также земли сельскохозяйственного назначения площадью более 1 га.
СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ ЗАНИМАЕТ ПРОЦЕДУРА?
В обсуждаемой процедуре предусмотрены сроки, соответствующие для административного производства.
,,Ст. 35. Административно-процессуального кодекса - АПК.
§1.
Органы государственного управления обязаны рассматривать вопросы без излишней задержки.
§2.
Дела, которые могут быть рассмотрены на основании доказательств, представленных стороной вместе с ходатайством о возбуждении производства, или на основании фактов и доказательств, общеизвестных или известных в силу официальных полномочий органу, в котором осуществляется производство, или которые могут быть определены на основании на основе данных, которыми располагает этот орган, должны рассматриваться без задержки.
§3.
Дело, требующее разъяснительного производства, должно быть рассмотрено не позднее чем в течение одного месяца, а особо сложное дело - не позднее чем в течение двух месяцев со дня возбуждения производства, а в апелляционном производстве - в течение одного месяца со дня поступления апелляции.
§3a.
Разрешение дела в порядке упрощенного производства должно быть произведено незамедлительно, не позднее чем в течение одного месяца со дня возбуждения производства.
§4.
В специальных положениях могут быть указаны даты, отличные от указанных в § 3 и 3а.
§5.
Сроки, установленные в предыдущих положениях, не включают сроки, предусмотренные законом для осуществления конкретных действий, периодов приостановления производства по делу, периода медиации и периодов задержек, возникших по вине стороны или по причинам, не зависящим от органа».
Дела о выдаче указанных разрешений считаются делами, так называемыми сложными, поэтому, согласно приведенному положению, они должны быть завершены в течение двух месяцев со дня возбуждения производства.
Также стоит отметить, что в случае, например, наличия недостатков в заявке и необходимости ее дополнения стороной, орган, рассматривающий заявку на практике, исходит из того, что 2-месячный срок начинает течь заново со дня восполнения недостатка.
Иными словами, к начальному сроку, в течение которого орган должен решить вопрос, т. е. в течение двух месяцев со дня получения заявки, не относятся задержки, не связанные с органом, поэтому эти производства обычно длятся около 2-4 месяцев.
ПОСЛЕДСТВИЯ НЕПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ
Получение разрешения имеет решающее значение для успешной покупки недвижимости.
Ссылаясь на постановление Верховного суда от 20 ноября 2015 г., III CZP 80/15 (OSNC 2016, № 12, поз. 141), следует отметить, что оно четко толкует положения Закона о приобретении недвижимости иностранцами, сводящиеся к заключению о том, что покупка недвижимости иностранцем в нарушение положений этого Закона является недействительной. Такая позиция была занята и в постановлении Верховного суда от 1 июня 2017 г. I CSK 585/16 (не публ.), в котором было установлено, что если иностранец согласно Закону о приобретении недвижимого имущества иностранцами, не имеет разрешения до наступления юридического события, следствием которого является приобретение права собственности или бессрочного пользования недвижимым имуществом, такое приобретение является недействительным из-за невыполнения необходимого условия, содержащегося в законе, и обуславливающего ожидаемый эффект.
Следовательно, отсутствие получения рассматриваемого разрешения означает, что приобретение права на недвижимое имущество не осуществляется.
Юридическая фирма Вроцлав
Принимая во внимание, что рассматриваемая процедура достаточно сложна и влечет за собой значительные правовые последствия, возможно уже на ранней стадии ведение дела для получения разрешения стоит доверить соответствующему адвокату. Если вы ищете подходящего человека во Вроцлаве, свяжитесь со мной!
Юридическая фирма во Вроцлаве
Адвокат Вроцлав
Кароль Собковяк
тел. 515 585 052
АДВОКАТ ВРОЦЛАВ - АДВОКАТ ЛЮБИН - АДВОКАТ ОЛЕСНИЦА - АДВОКАТ ВОЛУВ - АДВОКАТ ТШЕБНИЦА - АДВОКАТ ОЛАВА - АДВОКАТ КОЛО - АДВОКАТ СЬРЁДА СЛЁНСКА - АДВОКАТ КАЛИШ - АДВОКАТ ОСТРУВ-ВЕЛЬКОПОЛЬСКИ - АДВОКАТ КОНИН - АДВОКАТ ЕЛЕНЯ-ГУРА - АДВОКАТ МИЛИЧ