Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie, które często towarzyszy kredytobiorcy przez 20-30 lat. Czasami w życiu zdarzają się jednak takie sytuacje, które zmuszają kredytobiorcę do sprzedaży nieruchomości, jeszcze przed spłatą zaciągniętego zobowiązania.
Coraz częstsze w ostatnim czasie pytania ze strony Klientów kancelarii adwokackiej, jak również obecna sytuacja związana w dużej mierze z zarażeniami wirusem COVID-19, redukcją zatrudnienia, zatorami płatniczymi czy szeroko pojętymi trudnościami finansowymi związanymi m.in. z pandemią skłoniły mnie do napisania tego artykułu.
Rozwiewając czołowy mit i stan niepewności warto zacząć od tego, że - sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa, podobnie jak zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką.
Wątpliwości co do tego, czy można sprzedać nieruchomość z kredytem, wywodzą się zazwyczaj z faktu, że po zaciągnięciu zobowiązania dochodzi do zabezpieczenia udzielonego kredytu przez wpisanie banku do księgi wieczystej nieruchomości. Zabezpieczeniem spłaty zobowiązania jest wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku, ale nie zmienia to faktu, że właścicielem pozostaje kredytobiorca.
Właściciel może dowolnie rozporządzań swoim majątkiem w tym nieruchomością zakupioną na kredyt. Możemy więc zarówno wynajmować nieruchomość, jak i ją sprzedać, z tym zastrzeżeniem że o tym fakcie musimy poinformować bank.
Wobec powyższego należy pamiętać, że nie można sprzedać nieruchomości z niespłaconym kredytem bez zgody banku. Sprzedaż będzie bowiem wymagała wystawienia przez bank zaświadczenia o kwocie pozostałej do spłaty (aktualnego zadłużenia), a także promesy odnośnie wykreślenia z księgi wieczystej i pozwolenia na wcześniejszą spłatę zobowiązania (promesa jest zazwyczaj ważna tylko 30 dni od daty wystawienia).
Co do zasady sama sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem, nie różni się od standardowej transakcji sprzedaży nieruchomości.
Różnice polegają na konieczności spłaty dotychczasowego zobowiązania kredytowego, które leży po stronie nabywcy. Co do zasady zanim nowy właściciel wejdzie w posiadanie mieszkania, powinien całkowicie spłacić dotychczasowe obciążenia.
Najczęściej jest tak, że w umowie sprzedaży nieruchomości znajduje się zapis o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży na dwie transze. Jedna z transz służy do spłaty kredytu, natomiast druga trafia do sprzedającego i stanowi różnicę między całkowitą kwotą sprzedaży, a kredytem pozostałym do spłaty (np. sprzedający sprzedaje nieruchomość za 400 000 zł, pozostało mu jednocześnie do spłaty tytułem kredytu 200 000 zł - ta kwota stanowi pierwszą transzę i trafia do banku, a na konto sprzedającego wpłynie ta kwota, która pozostanie po odjęciu z całkowitej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości zobowiązania kredytowego pozostającego do spłaty, w tym przypadku 200 000 zł).
Po dokonaniu transakcji należy jeszcze wystąpić do właściwego sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, dołączając odpowiednie oświadczenie banku, w którym bank potwierdza dokonanie spłaty kredytu oraz potwierdza możliwość wykreślenia hipoteki.
Możliwym scenariuszem, jest również przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość. Wówczas należy jednak pamiętać o tym, że nowa nieruchomość powinna być pozbawiona wszelkich obciążeń kredytowych. Co więcej, nieruchomość na którą zamierzamy przenieść kredyt, nie powinna mieć niższej wartości niż obecna nieruchomość. W celu wykazania wartości nieruchomości, którą niejako chcemy podmienić pod zabezpieczenie kredytu, konieczne jest przedłożenie w banku operatu szacunkowego nieruchomości, który przygotuje rzeczoznawca majątkowy. Co nader istotne, na taką operację również, będziemy potrzebować zgody banku.
KILKA SŁÓW OD PRAWNIKA WROCŁAW
Jeśli sprzedajesz mieszkanie z hipoteką, przelicz dokładnie, czy transakcja sprzedaży będzie Ci się opłacać, czy faktycznie zarobisz lub przynajmniej wyjdziesz na przysłowiowe zero po spłacie reszty kredytu. Warto wszystko dokładnie policzyć w sytuacji, w której zaciągnięty kredyt spłacany jest w walucie obcej, np. frankach szwajcarskich. Wyszczególnione sytuacje są o tyle warte dokładnego przeliczenia i analizy zysków i strat ponieważ, kupujący zapłaci za mieszkanie najprawdopodobniej w polskich złotych PLN , a kredytobiorca w wariancie z kredytem walutowym, swój kredyt będzie spłacać w obcej walucie (jeśli nie doszło do przewalutowania), przy kursie z danego dnia, który niekoniecznie musi być korzystny (w takim przypadku bank przelicza zadłużenie najczęściej po aktualnym kursie).
Nadto warto wiedzieć, że sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie wiąże się z koniecznością zapłaty stosownego podatku.
Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu
Adwokat Karol Sobkowiak
tel. 515 585 052
ADWOKAT WROCŁAW – ADWOKAT LUBIN – ADWOKAT OLEŚNICA – ADWOKAT WOŁÓW – ADWOKAT TRZEBNICA – ADWOKAT OŁAWA – ADWOKAT KOŁO – ADWOKAT ŚRODA ŚLĄSKA – ADWOKAT KALISZ – ADWOKAT OSTRÓW WLKP – ADWOKAT KONIN – ADWOKAT JELENIA GÓRA – ADWOKAT MILICZ