CZY MOŻLIWY JEST ZAKUP LUB SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI NA ODLEGŁOŚĆ?
W dzisiejszych czasach wiele osób przemieszcza się na duże odległości, często żeby pracować, zarabiać za granicą. Chyba każdy czytelnik posiada w gronie znajomych osobę, która wyjechała w celach zarobkowych np. do Niemiec, Francji, Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii. Moja praktyka zawodowa jako adwokata i doświadczenia zbierane latami pokazują, że osoby, które z różnych przyczyn nie są obecne w kraju (np. wyjazd zarobkowy oraz stałe zamieszkanie poza granicami Polski) stają przed dylematem czy aby prowadzić swoje sprawy w Polsce – muszą być fizycznie obecne i osobiście uczestniczyć w określonych czynnościach np. przy zawieraniu umów.
W niniejszym wpisie postaram się udzielić jednoznacznej odpowiedzi na wyżej stawiane pytanie, z uwagi na fakt, że w krótkim czasie dwoje moich Klientów zadało mi pytanie czy będą musieli uczestniczyć osobiście przy sprzedaży nieruchomości stanowiącej ich własność, a położonej w Polsce, szczegółowo odniosę się do tego rodzaju umowy.
Na wstępie odpowiem dość ogólnie i wprost - OCZYWIŚCIE, ŻE NIE TRZEBA BYĆ OBECNYM PRZY ZAWARCIU UMOWY. NALEŻY JEDNAK W TYM CELU USTANOWIĆ PEŁNOMOCNIKA, BOWIEM CO DO ZASADY KAŻDEJ CZYNNOŚCI PRAWNEJ MOŻNA DOKONAĆ PRZEZ PRZEDSTAWICIELA.
KTO MOŻE BYĆ PEŁNOMOCNIKIEM DO ZAKUPU LUB SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?
W sytuacji dokonywania czynności prawnych na odległość z pomocą przychodzi występująca w prawie cywilnym instytucja pełnomocnictwa.
Terminem ,,Mocodawca’’ – określamy tą osobę, która pełnomocnictwa udzieliła, tzn. która ustanowiła pełnomocnika, umocowała.
Natomiast terminem ,,Pełnomocnik’’ oznacza w dużym uproszczeniu osobę, która reprezentuję interesy Mocodawcy i działa w granicach udzielonego pełnomocnictwa. Na podstawie pełnomocnictwa pełnomocnik otrzymuje prawo do reprezentowania Mocodawcy.
Pełnomocnikiem może zostać niemalże każdy, kto posiada zdolność do czynności prawnych (przynajmniej ograniczoną zdolność do czynności prawnych). Najczęściej zdarza się tak ,że pełnomocnikami zostają osoby bliskie dla Mocodawcy: rodzina, partnerzy życiowi, których Mocodawca darzy zaufaniem. Równie często – jako pełnomocników ustanawia się adwokatów, którzy z kolei posiadają dużą wiedzę z zakresu prawa i przepisów dotyczących danej transakcji.
JAKI RODZAJ PEŁNOMOCNICTWA?
Na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego wyróżniamy trzy rodzaje pełnomocnictwa:
- pełnomocnictwo ogólne,
- pełnomocnictwo rodzajowe,
- pełnomocnictwo szczególne.
Zgodnie z normą art. 98 KC, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika jasno, że w omawianej sytuacji, tj. dokonania czynności prawnej przeniesienia własności nieruchomości, należy udzielić pełnomocnictwa szczególnego, a więc pełnomocnictwa do poszczególnej i ściśle opisanej czynności. Pełnomocnictwo szczególne powinno wskazywać w sposób wyraźny i jednoznaczny czynność, do której wykonania został powołany pełnomocnik. Zwykle pełnomocnictwo takie upoważnia osobę uprawnioną do dokonania tylko jednej, konkretnej czynności. W orzecznictwie sądów powszechnych daje się zaobserwować pogląd, że podpisanie umowy nie jest czynnością jedynie techniczną, jest to bowiem potwierdzenie, że podpisująca umowę strona złożyła oświadczenie woli określonej treści. Upoważnienie do podpisania umowy jest zatem traktowane jako upoważnienie do złożenia określonego oświadczenia woli przez pełnomocnika w imieniu Mocodawcy i ze skutkiem właśnie dla Mocodawcy.
Ze względu na to, że przeniesienie własności musi odbywać się w formie aktu notarialnego, pełnomocnictwo również powinno mieć formę aktu notarialnego.
Jak wskazałem wyżej pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno być udzielone w formie aktu notarialnego, powinno również wskazywać dokładnie wszystkie istotne dla Mocodawcy warunki umowy, która zawarta ma być w imieniu Mocodawcy przez Pełnomocnika.
Pełnomocnictwa można udzielić już w czasie pobytu za granicą. W tym celu również należy udać się do notariusza. Jednak to jeszcze nie wszystko, w większości przypadków pełnomocnictwo sporządzone za granicą będzie wymagało nadania mu tzw. klauzuli Apostille.
Klauzula apostille to poświadczenie autentyczności: podpisu załączonego na dokumencie urzędowym, który został sporządzony w innym państwie, charakteru działania lub tożsamości osoby, która złożyła podpis, pieczęci lub stempla, którym jest opatrzony dany dokument.
Upraszczając - Apostille jest to poświadczenie dokumentu sporządzonego w jednym państwie umożliwiające legalne użycie go w innym państwie.
Jeżeli pełnomocnictwo nie zostało sporządzone w języku polskim, niezbędne będzie również przetłumaczenie go na język polski przez tłumacza przysięgłego.
KANCELARIA PRAWNA WROCŁAW
Po ustanowieniu pełnomocnika, każda czynność prawna dokonana przez niego w granicach przyznanych uprawnień pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Dlatego też zakres pełnomocnictwa powinien być jak najbardziej precyzyjny, tak aby warunki umowy zawartej w imieniu Mocodawcy były zgodne z pierwotną intencją i wolą osoby udzielającej pełnomocnictwa.
W treści pełnomocnictwa przede wszystkim należy wskazać uprawnienie do przeniesienia prawa własności nieruchomości, określić rodzaj nieruchomości (dom, działka, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze/własnościowe prawo do lokalu). Pełnomocnictwo powinno ponadto wskazywać wszystkie istotne dla Mocodawcy warunki umowy sprzedaży, a więc nie tylko określenie przedmiotu umowy, ale również w sposób jednoznaczny cenę sprzedaży oraz strony umowy.
Nieruchomość określona jest najczęściej szczegółowo poprzez wskazanie numeru ewidencyjnego działki, jej powierzchni, położenia oraz numeru księgi wieczystej (jeśli księga wieczysta jest prowadzona dla wskazanej nieruchomości). W pełnomocnictwie powinno się znaleźć również upoważnienie pełnomocnika do dokonania zapłaty lub przyjęcia ceny, ewentualnie wskazać numer konta do przyjęcia ceny. Samo wskazanie ceny co do zasady powinno być dokonane w sposób jasny, a sama cena powinna być wyrażona w pieniądzu (choć nie jest to konieczne to w opinii autora niniejszego artykułu jasne, klarowne, wyrażone w pieniądzu określenie ceny już na etapie sporządzania pełnomocnictwa jest warunkiem priorytetowym, jeśli chcemy uniknąć sporów w przyszłości).
Warto podkreślić, że po ustanowieniu pełnomocnika, każda czynność prawna dokonana przez niego w granicach przyznanych uprawnień pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
WARTO WIEDZIEĆ ŻE…
Ten akapit proszę potraktować jako bardziej szczegółowy i schodzący nieco głębiej na poziom wiedzy specjalistycznej, bowiem pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości, udzielone z uchybieniem formy aktu notarialnego (tak się niestety również zdarza), będzie oczywiście nieważne. Wynika to wprost z przepisów i w celu uproszczenia odbioru artykułu na tym wypada skończyć dalszy wywód. Natomiast nie oznacza to jeszcze, że sama umowa sprzedaży nieruchomości zawarta przez pełnomocnika dotknięta będzie sankcją nieważności, bowiem jeżeli pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnej przeniesienia własności nieruchomości zostało udzielone jedynie w zwykłej formie pisemnej, ale sama umowa sprzedaży została zawarta już w formie aktu notarialnego, wówczas udzielający pełnomocnictwa może umowę tę potwierdzić. W takiej sytuacji umowa sprzedaży wywoła właściwy i zamierzony skutek prawny.
Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu
Adwokat Karol Sobkowiak
tel. 515 585 052
ADWOKAT WROCŁAW – ADWOKAT LUBIN – ADWOKAT OLEŚNICA – ADWOKAT WOŁÓW – ADWOKAT TRZEBNICA – ADWOKAT OŁAWA – ADWOKAT KOŁO – ADWOKAT ŚRODA ŚLĄSKA – ADWOKAT KALISZ – ADWOKAT OSTRÓW WLKP – ADWOKAT KONIN – ADWOKAT JELENIA GÓRA – ADWOKAT MILICZ