Lektura niniejszego artykułu pozwoli Państwu uzyskać podstawowe informacje dotyczące między innymi procedury uzyskania zezwolenia oraz ile w praktyce trwa omawiane postępowanie. Nadto jakie dokumenty, ułatwiają zdobycie omawianego zezwolenia oraz są wymagane w trakcie ubiegania się o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Na mocy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w Polsce wymaga zezwolenia właściwego ministra.
Warto w pierwszych słowach wskazać, że procedura uzyskania zezwolenia od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabywanie przez cudzoziemców nieruchomości odnosi się również do sytuacji - nabywania przez cudzoziemców akcji, jak również nabywania przez cudzoziemców udziałów.
DLACZEGO ZEZWOLENIE NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCA JEST POTRZEBNE?
Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydaje zezwolenie wówczas, gdy nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności lub porządku publicznego, zaś cudzoziemiec wykaże swoje związki z Polską, związki te mogą charakteryzować się różnym stopniem intensywności.
Najczęściej powyższe przesłanki wykazuje się w mniejszym czy większym stopniu – polskimi korzeniami, przodkami oraz ogólnie rzecz ujmując pochodzeniem lub małżeństwem z obywatelem polskim. W praktyce związki z Polską wykazuje się również poprzez stwierdzenie faktu wykonywania działalności gospodarczej w Polsce, posiadaniem zezwolenia na pobyty stały lub rezydenta długoterminowego albo zezwoleniem na pobyt czasowy (z pewnymi ściśle określonymi wyjątkami).
JAKIE DOKUMENTY WARTO PRZEDŁOŻYĆ SKŁADAJĄC WNIOSEK O WYDANIE ZEZWOLENIA?
Podstawowym dokumentem jest wniosek rozpoczynający całą procedurę a mianowicie – wniosek o wyrażenie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. We wniosku należy wskazać informacje odnośnie wnioskodawcy takie jak jego obywatelstwo, imię i nazwisko, adres zamieszkania. Kolejnym elementem jest wskazanie dokładnych danych dotyczących nabywanej nieruchomości, z uwzględnieniem tytułu prawnego, dokładnego adresu nieruchomości, nie mniej ważne jest szczegółowe określenie nieruchomości tj. wskazanie dokładnego położenia poprzez wskazanie numeru działki lub działek, wskazania powierzchni nieruchomości i numeru księgi wieczystej.
Przechodząc dalej należy wskazać dane dotyczące osoby zbywcy nieruchomości, określić formę prawną, sposób nabycia, na podstawie którego cudzoziemiec ma nabyć nieruchomość (mam tu na myśli określenie czy nabycie ma mieć miejsce na mocy umowy sprzedaży, poprzez dokonanie darowizny, dziedziczenia na podstawie testamentu itd.).
Ważne aby nadto we wniosku odnieść się zwięźle do celu, na jaki jest nabywana nieruchomość, jak również zaznaczyć we wniosku fakt posiadania środków finansowych na nabycie nieruchomości.
Do wniosku należy załączyć szereg dokumentów dotyczących nieruchomości w szczególności:
- odpis lub kserokopię dokumentu tożsamości wnioskodawcy – w przypadku osób fizycznych,
- wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji – w przypadku osób prawnych,
- odpis księgi wieczystej,
- wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
- zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, ewentualnie umowę przedwstępną,
- zaświadczenie z właściwego urzędu skarbowego stwierdzające, iż Wnioskodawca nie zalega z wpłatami należności budżetowych,
- zaświadczenie z właściwego oddziału ZUS, stwierdzające, iż Wnioskodawca nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych,
- zaświadczenie z banku w którym prowadzony jest podstawowy rachunek bieżący Wnioskodawcy, bądź jego udziałowca, określające wielkość posiadanych środków finansowych oraz jego zdolność kredytową i płatniczą, celem wykazania możliwości sfinansowania planowanej inwestycji na nieruchomości,
- wszelkie posiadane przez cudzoziemca dokumenty wykazujące jego związki z Polską.
Ważne !!! Wskazane powyżej dokumenty należy przedłożyć wraz z wnioskiem w oryginale lub jako dokumenty poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza lub adwokata reprezentującego cudzoziemca w sprawie uzyskania zezwolenia. W przypadku, gdy wniosek dotyczy więcej niż 15 działek gruntu należy dodatkowo przedłożyć wykaz nabywanych nieruchomości. Dokumenty w języku obcym należy składać wraz z tłumaczeniem dokonanym przez przysięgłego tłumacza.
WYŁĄCZENIA – CZYLI KIEDY NIE TRZEBA UZYSKIWAĆ ZEZWOLENIA?
Warto zaznaczyć, że przepisy regulujące kwestie procedury uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca na terenie Polski zawierają pewne ,,wyłączenia’’ tzn. wskazują na sytuację kiedy omawiane zezwolenie nie jest konieczne.
Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości wskazane zostały w art. 8 ust. 1 omawianej ustawy.
Uzyskania zezwolenia nie wymaga nabycie przez cudzoziemca m.in.:
- samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (w praktyce najczęściej to wyłączenie dotyczy mieszkań w tzw. blokach);
- nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości nie mają zastosowania, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha.
ILE TRWA POSTĘPOWANIE?
W omawianej procedurze obowiązują terminy właściwe dla postepowania administracyjnego.
,,Art. 35. Kodeksu Postępowania Administracyjnego – KPA.
§1.
Organy administracji publicznej obowiązane są załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki.
§2.
Niezwłocznie powinny być załatwiane sprawy, które mogą być rozpatrzone w oparciu o dowody przedstawione przez stronę łącznie z żądaniem wszczęcia postępowania lub w oparciu o fakty i dowody powszechnie znane albo znane z urzędu organowi, przed którym toczy się postępowanie, bądź możliwe do ustalenia na podstawie danych, którymi rozporządza ten organ.
§3.
Załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym - w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania.
§3a.
Załatwienie sprawy w postępowaniu uproszczonym powinno nastąpić niezwłocznie, nie później niż w terminie miesiąca od dnia wszczęcia postępowania.
§4.
Przepisy szczególne mogą określać inne terminy niż określone w § 3 i 3a.
§5.
Do terminów określonych w przepisach poprzedzających nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania, okresu trwania mediacji oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo przyczyn niezależnych od organu.’’.
Sprawy o wydanie omawianych zezwoleń są uznawane za sprawy, tzw. skomplikowane dlatego zgodnie z cytowanym przepisem powinny zostać zakończone w terminie dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.
Warto również zwrócić uwagę, że w sytuacji, np. braków wniosku i konieczności ich uzupełniania przez stronę, to organ rozpoznający wniosek w praktyce przyjmuje, że na załatwienie sprawy termin 2 miesięczny zaczyna biec na nowo od daty uzupełnienia braku.
Inaczej rzecz ujmując do początkowego okresu w jakim organ powinien załatwić sprawę tj. modelowo w terminie dwóch miesięcy od wpływu wniosku - do tego czasu nie wlicza się opóźnień niezawinionych przez organ, z tych też względów postępowania te w praktyce trwają najczęściej ok 2-4 miesięcy.
SKUTKI BRAKU UZYSKANIA ZEZWOLENIA
Uzyskanie zezwolenia jest kluczowe dla skuteczności nabycia nieruchomości.
Odwołując się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r., III CZP 80/15 (OSNC 2016, Nr 12, poz. 141), należy zaznaczyć, że jednoznacznie została w niej dokonana interpretacja przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, sprowadzająca się do stanowiska, iż bezskuteczne jest nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom tej ustawy. Stanowisko takie zostało zajęte także w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2017 r., I CSK 585/16 (nie publ.), w którym stwierdzono, że jeżeli cudzoziemiec w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie posiada zezwolenia przed zajściem zdarzenia prawnego, którego skutkiem ma być nabycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, to nabycie to jest bezskuteczne, ze względu na brak spełnienia koniecznej przesłanki zawartej w ustawie, a warunkującej powstanie oczekiwanego skutku.
Brak zatem uzyskania omawianego zezwolenia powoduje, że do nabycia prawa do nieruchomości nie dochodzi.
Kancelaria prawna Wrocław
Mając na uwadze, że omawiana procedura wykazuje nie mały stopień skomplikowania i powoduje doniosłe z punktu prawnego skutki, zastanów się czy nie warto już na wczesnym etapie, powierzyć prowadzenie sprawy w celu uzyskania omawianego zezwolenia w ręce odpowiedniego adwokata. Jeśli szukasz odpowiedniej osoby na terenie Wrocławia to zapraszam do kontaktu!
Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu
Adwokat Karol Sobkowiak
tel. 515 585 052
ADWOKAT WROCŁAW – ADWOKAT LUBIN – ADWOKAT OLEŚNICA – ADWOKAT WOŁÓW – ADWOKAT TRZEBNICA – ADWOKAT OŁAWA – ADWOKAT KOŁO – ADWOKAT ŚRODA ŚLĄSKA – ADWOKAT KALISZ – ADWOKAT OSTRÓW WLKP – ADWOKAT KONIN – ADWOKAT JELENIA GÓRA – ADWOKAT MILICZ